云南地产大猜想

    若干年以后，从事地产行业的人如果要给地产界编写回顾史，2011年是绝对不可能忽略的年份。就是在今年，政府调控政策就仿佛装上“诸葛连弩”接连使出“杀手锏”，从全国范围一线城市开始的房屋限购，到银行不断提高存款准备金、连续加息、停止对外发放贷款……作为当局者的我们，在还看不清楼市到底会发生怎样变化的时候，7月12日举行的国务院会议又出“新招”：对于目前执行的限购政策要从严执行，房价上涨较快的二、三线城市也要执行限购政策。与此同时，住建部正在草拟新一轮限购城市名单。从昆明紧跟国家政策，出台“昆十条”开始，就直接或间接促进州市房地产市场的发展；那么在这些近期房地产市场得到发展的云南部分州市，是否会有城市进入新限购名单？限购内容又将是怎样？是否又将引发云南地产界一场“雷滚九天”的大风波？

    草拟新限购城市 不“具体区分城市规模和地位”

    从“国十条”、“国八条”，到昆明本地的“昆十条”，不论是中央政府还是地方政府，对于房地产市场的调控从去年开始就频频出招。时至今日，大半年的时间过去了，那些曾经幻想到年底限购政策就会逐步放松，甚至于取消的人可能自己要煽自己一个大嘴巴。就在7月12日的国务院常务会议上，明确规定不但要部署继续做好房地产调控的有关工作，对于限购政策要从严执行，甚至对于房价上涨较快的二、三线城市也要执行限购政策。也就是说，正在实行房屋限购的城市要继续实行，没有实行限购的二、三线城市，也很有可能会成为新一轮限购城市。至此，限购政策扩大覆盖面，蔓延至二、三线城市。

    对于“二、三线城市限购房”政策的出台，无论是在政府层面还是房地产圈中都不是、也不可能是突然之举，无迹可寻。据相关媒体报道，早在6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二、三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围，今年6月6日的《中国经营报》就曾以“住建部房价监控范围扩大中小城市限购或将启动”为题放出风声。

    对于“二、三线城市限购房”政策的出台，有人猜测是一线城市限购效果不给力，政府对于调控房价另寻途径弥补。云南鸿至房地产经纪有限公司广告策划部总监祁志强认为，这样的猜测或者说理解是有失偏颇的：“国家的宏观调控是有步骤有计划施展的，从我们现在了解的情况来看一线城市的调控正是因为有效的，许多投资客的资金才转战二、三线城市，推动了二、三线城市房价的上涨。但是对于二、三线城市的居民来说，收入有限、经济并不发达，房价的上涨势必带来许多问题，国家进行宏观调控正是将过高上涨的苗头扼杀在萌芽中。如果说对于一线城市的调控是无效的、失控的，那么想要通过政策去约束二、三线城市，那简直就是不可能的。”

    昆明市国土资源局某官员透露，从目前的效果来看，国家对于一线城市的调控起到了一定的抑制作用，对投资客的打击也取得了成效，但是在跟踪炒房团的调查中发现，大量的资金从一线城市转向二、三线城市，因此在一线城市之后，二、三线城市必将进入调控范围。“国家对于楼市的调控绝对不会半途而废的，限购肯定还会持续很长一段时间和扩大一些范围。”该官员表示。

    据住建部一位官员透露，对于在一线城市限购之后，部分二、三线城市以及中小城市呈现出的房地产市场价格波动问题，住建部一直保持着高度关注，并多次向相关的地方政府传达精神。而国务院要求出台限购政策的标准是“房价上涨较快，房地产市场热度较高”而不是“具体区分城市规模和地位”。

    涨幅增幅两指标 云南或有7城入围?

    根据国家统计局统计数据显示，5月份，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，而其他城市房价已经达到5.5%的平均涨幅。部分二、三线城市房价绝对价格已经开始向一线城市看齐。其中丹东以同比9.8%的涨幅位列首位，宜昌、韶关以及南昌、沈阳、呼和浩特等传统意义上的二、三线城市，也高居房价环比涨幅榜。我省昆明市新建住宅销售价格以同比6.8%的涨幅排在了70个大中城市新建住宅销售价格涨幅的第12位。

    其实就我省而言，昆明市在今年年初就已经开始实行“史上最严”“昆十条”，并随着执行力度的愈发严厉，促使云南州市房地产市场悄然升温，表象则是4月份的春季房交会，州市房地产俨然成为整场房交会的主角。根据西双版纳统计局数据显示，今年前四月西双版纳房地产开发完成投资持续快速增长，同比增长32.5%。商品房销售面积及销售额也处于持续增长的态势，商品房销售面积42.56万平方米，同比增长41.3%。商品房价格也快速升高，全州商品房综合平均销售价格达每平方米4457元，同比增长39.6%。

    根据相关资讯显示，“遴选”新一轮限购的二、三线城市名单，“具体区分城市规模和地位”不再成为考虑因素，而是房价涨幅和房地产开发投资增幅。那么，作为旅游省份一直吸引品牌开发商投资开发的云南省，在省会城市昆明早已实行限购的当下，有哪些城市可能会成为国家“钦点”的限购城市呢？又或者我省州市是否有进行限购的必要和“实力”呢？仅仅是这两个问题，在本土地产界就产生了分歧。

    昆明中原房地产策略中心总监林岚认为，目前云南只有部分城市出现房价上涨的情况，且从市场供应来讲州市市场仍有较大存量，即便是昆明开发商和国内一线开发商转战州市，但是现在依旧是出于开发阶段，并未形成真正的价格推动力，如果进行限购，对于州市来说当地居民并没有足够的能力促进房地产市场的发展。因此，限购的可能性不大，也没有那种必要。然而云南鸿至房地产经纪有限公司广告策划部总监祁志强则认为，诸如玉溪、曲靖、大理等地就已经具备限购的“实力”。祁志强认为，云南房地产市场的发展已经呈现昆明独大的状况，目前昆明城市土地资源紧缺、拿地代价高昂，并且进行城中村改造风险太大，常常让开发商陷入两难被动的局面，不少中小型开发商转战二、三线城市，外地企业也看中州市市场的发展潜力，纷纷进驻州市，一时间州市房地产发展迅猛，因此如果说到限购资格，这些地区是“非常有资格的，只是客观条件允许与否。”

    从玉溪近日开盘的情况来看，位于市中心的湖畔知城开盘价格已经达到6800元/平方米，玉水景岸均价也在6000元/平方米。不过一位玉溪市公务员对于二、三线城市限购有着自己的看法：“说到云南的二、三线城市，玉溪、曲靖、楚雄、大理等地，房地产市场近年来的确有了不小的发展，特别是昆明限购后，可以说有了自己发展的‘小阳春’，但是如果此时限购并不利于城市的发展。现在曲靖、玉溪、楚雄等地要打造滇中城市圈，发展还要靠引进房地产开发商，以地产推动城市经济发展。”

    然而，一位接近住建部的权威人士透露：“所谓草拟二、三线城市名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性，如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会做相应的沟通和督促工作。”在关于云南城市进入限购名单的猜想中，泰兴隆房地产常务副总顾刚认为：“如果限购令扩展到州市，那么西双版纳和瑞丽有可能被纳入到新的限购范围内。”而在版纳和瑞丽之后，被业界人士多次提到的还有曲靖、玉溪、大理、丽江，部分提到腾冲。这7大城市共同的特点则是近年来因为旅游资源、自身发展水平以及外界政策刺激让当地的房地产市场得到长足发展，房价的确出现过一夜暴涨的情形，譬如瑞丽市中心房屋的价格已经有超过5000元/平方米的楼盘，腾冲由世纪金源开发的独栋别墅每平方米也比去年同比增长200-300元。

    二、三线城市限购或以瑞丽限购为蓝本

    顾刚认为瑞丽成为新限购城市，原因在于其作为重点开发开放试验区建设正式启动后，多个项目让瑞丽的楼市遍地开花，价格的涨幅已经让资产的泡沫隐现；而西双版纳自身的独特优势也使得自身成为投资需求的一大集纳地。同时祁志强也指出，作为除昆明之外，第二个超级大城市的曲靖，目前中心城区核心位置的房价已经在5000-6000元/平方米的高位徘徊，且根据研究机构调查数据表明，外省市人群成为第二大消费群体，所占比重由2009年的11.6%上升至13.59%。另外据业内人士分析，大理、版纳因为新地王、楼盘的诞生拉高住宅均价；丽江、腾冲住宅价格与旅游地产形成冰火两重天，都有高于5成的可能性进入限购名单中。那么，如果这些城市开始限购，限购的内容又将如何？

    事实上，今年3月下旬至4月初，除迪庆州府香格里拉县尚未公布2011年新房价格调控目标外，云南15个州市的房价调控目标已经出齐。景洪和怒江首次限制城区均价水平；瑞丽出台最严格的限购措施，连境外个人在境内都只能购买一套用于自住的住房，对超限购买的，国土、建设部门不予办理产权证书。以上城市成为云南省州市房价调控、限购最大的亮点，瑞丽更是因为严厉的限购措施与昆明限购不相上下，据悉目前该限购令在完成意见征求、听证后就会发布实施。

    作为面向东盟和身为桥头堡的瑞丽，在房屋限购内容上颇为详细，举措包括：对已拥有1套住房的瑞丽户籍居民家庭、能够提供在本市一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。境外个人在瑞丽只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋（法律法规另有规定的除外）。该措施发布之日起，对超限购买的，国土、建设部门不予办理。其中对非当地户口和境外个人房屋购买情况作出严格限制。

    祁志强认为，瑞丽的限购条款无疑给其他可能进行限购的城市起到一个标杆、蓝本的作用，其他城市在制定限购时会在此范围内有针对性地作出调整。“因为瑞丽作为一个口岸城市，近年来受到国家的高度重视，境外到瑞丽购房或者投资者大有人在，但是其他城市即便到了应该限购的程度，也会因为地理位置、政治条件与瑞丽相异，在境外个人规定方面的限购有所差异。”

    州市调控

    相关州市调控政策动态

    限购城市

    瑞丽，出台限购令，限购内容与昆明限购类似，并明确境外人士只得购买一套用于自住。

    最高限价

    景洪、怒江，直接公布房价上限，景洪不超3820元/平方米，怒江将房价控制在2600元/平方米以下。

    调控目标

    大理市，明确2011年度新建住房价格涨幅低于本市2011年度GDP和城镇居民人均可支配收入增长水平，将房价控制在合理水平范围内，房价目标最坏将控制在13%以内的合理涨幅。

    丽江市，2011年度市区新建住房价格控制在全市年度生产总值增长幅度以内。预计今年丽江生产总值比上年增长14%以上，城镇居民人均可支配收入增长8%以上，农民人均纯收入增长13%以上。这意味着丽江的房价调控涨幅将控制在14%以内。

    玉溪市，将2011年房价增幅控制在9.26%以内，并严格执行差别化住房信贷政策。

    楚雄州，2011年全市新建住房价格涨幅控制在15%以下(低于2010年涨幅)。

    曲靖市，2011年新建住房价格涨幅控制在GDP和城镇人均可支配收入增长幅度以内。

    临沧市，规定临沧市主城区新建商品住房价格指数的涨幅控制在本市当年生产总值和城镇居民人均可支配收入增幅以内，同比涨幅要低于10%。

    保山市，房价调控指标控制在10%-12%以内。“2011年新建住房价格增长幅度不超过当年地区生产总值增长幅度，将房价控制在合理水平范围内。其城镇居民家庭人均可支配收入预计增幅10%，地区生产总值预计增幅为12%。”

    普洱市，将房价控制在城镇居民人均可支配收入增长幅度内，同比增幅低于10%。

    蒙自市，严格执行国家房地产税收政策和差别化住房信贷政策，确保2011年全市新建商品房价格涨幅控制在10%以内。

    昭通市，中心城市2011年度新建住房价格涨幅不超过7%。

    文山市，2011年，全市新建商品住房年度价格增幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。

    新一轮限购再问开发商家底几何

    昆明市国土资源局某官员应该是说了一句大实话：“没有哪一个地方政府愿意限购，对于限购多少都会有些抵触，毕竟现在实行的还是土地财政，房地产可以促进其他至少二十几个行业的发展。但是现实情况让我们又不得不限购。”该官员指出，从年前就开始的调控以及随后陆续出台的限购，到目前来看，可以说是取得了一定的成效。但是限购的政策短时间内不会出现松动，“至少要到保障性住房建设到一定程度，并投入使用，从国家层面让大多数人居者有其屋后，再来判断是否调整政策。”

    如今，面对可能实行的二、三线城市限购，顾刚认为众多房企“一线城市不亮，二、三线城亮”的资金回笼结构将受到冲击，缺少二、三线城市交易资金的回补，开发商资金紧张的状况将更加严峻，势必会促使开发商在销售和融资上耗费大量的力气。“或许在销售方面出现价格的松动。”长期在云南州市做市场的祁志强表示，对于房地产市场来说，如果二、三线城市开始限购，对于开发商的开发、投资热情肯定会受到打击，但是需要注意的是，限购不会是所有城市都会施行，开发商可以有选择性地转战，同时限购令的出台肯定会有一个过程，这个过程就可以成为开发商的适应期。

    祁志强认为，即便是二、三线城市限购，也不是要摧毁整个行业，只是在阶段时间内抑制住房价格上涨，给保障性住房一个建设周期，目的在于引导整个行业的发展。“现在的限购政策，在未来时间可紧可松，我们看到的，能说的，都只能是眼下的，对于可能产生的实际效果，不好预计。”

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    渣打预计下半年中国二、三线城市房价降二成

    近日，渣打银行的一份最新研究报告预测，到今年年底中国商品房库存将显著增加，主要是二线城市库存积累较多，预计很多(二、三线)城市房价将下降10%-20%。

    渣打银行于6月对中国房地产开发企业进行调研。据此形成的报告认为，目前中国全国范围内，商品房库存水平已经大约相当于3个月销量，大致与2008年底房地产市场陷入低谷时持平。假设今年下半年房屋销售维持在目前水平，估计到年底库存将上升至7个月销售量。

    库存增加压力将促使开发商降低销售价格。渣打银行报告指出，如果未来销售量能够反弹，下半年库存能够在2012年被吸收，但是目前中国政府继续释放打击房地产投机信号，预计近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续，很多城市房价将会下降10%-20%。